主题：香港教训：楼市大起必然大落

香港教训：楼市大起必然大落


    亚洲金融危机的发生，给香港的经济带来巨大的灾难性后果，造成经济长期不景，失业率高企，民心离散。只是近两年来在《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》和“个人游”等因素的强大推动下，香港经濟才呈现出强烈的复苏势头。香港经济的大起大伏是与其楼市的大起大伏密切相关的。
    
    楼市大起必然要产生大落
    
    ２０世纪９０年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。１９９０年与１９７０年相比，香港银行存款增加了８１倍。财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，而每年５０公顷的土地供应量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为“资金市”，各类资金以及银行贷款都投入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已。这种暴炒房地产的行为本可通过政府调节而加以适当控制，但当时处于“后过渡期”的港英当局，主要着眼于政治问题，根本无心他顾。而香港全社会也乐此不疲，房子倒来倒去不断升值，经济泡沫不断吹胀。
    
    香港楼市泡沫的形成，既有经济本身的因素，也是特殊历史时期下的产物。
    
    据专家粗略估计，２０世纪９０年代前７年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约７万亿港元由“通货制造”的额外财富，相当于香港在这７年间生产创造出来的本地生产总值的总和。也就是说，１９９７年以前香港由生产创造和通货创造而产生的财富造就了经济的表面繁荣。
    
    香港回归的第二天亚洲金融危机发生。在金融风暴的猛烈冲击下，香港经济泡沫应声而破，房地产价格急速回落，社会财富大量萎缩，香港由此进入经济的衰落期。据专家计算，从１９９７年１０月到２００２年年底，５年的时间里香港房地产和股市总市值共损失约８万亿港元，比同期香港生产创造的本地生产总值还要多，也超过１９９７年前７年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。
    
    香港楼市泡沫破裂的主要原因
    
    此间专家认为，造成香港房地产泡沫破裂的原因很多，但主要有三点。
    
    一是经济结构中房地产比重长期太大、依赖性太强。香港地域狭小、寸土寸金，“需求拉动”香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，与制造业和金融服务业“三足鼎立”。到１９９７年时，房地产以及相关行业的增加值，占香港ＧＤＰ的比重已超过四成，整个经济活动几乎都围绕着房地产业而转。财政收入则长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。房地产投资长期占固定资产总投资的２／３。房地产股历来是第一大股占港股总市值１／３，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的３０％以上。
    
    二是长期采取高地价政策，造成地价和房价长期上涨太快。１９８４至１９９７年香港房价年平均增长超过２０％，其中１９９０至１９９４年“豪宅”价格猛涨了６倍，甲级办公楼价格猛涨２．５倍，沙田等非市中心的中档楼盘价格猛涨近３倍。房价中位线长期是居民收入中位线的８倍以上，不少年份为４倍甚至更高。房价大幅度上涨后，居民还贷压力巨大，很多居民从每月收入４０％用于还贷上升到６０％甚至８０％。２０世纪９０年代初期，香港中环、湾仔、尖沙咀等中心区域每平方米房价已经高达１０几万港元，元朗、屯门等新镇地区每平方米房价也要３至４万港元，而大部分居民年薪却只有１０几万甚至不到１０万港元。
    
    三是房价上涨太快形成巨大的“财富效应”，炒楼成风。房价上涨太快之时必是炒楼成风之日，炒楼越烈也就说明离泡沫崩溃不远了。由于地少人多资本集中，香港房地产投资回报率长期比世界其他主要城市高２至３倍。在房价狂涨的时候短期炒作更加有利可图，转手之间就可以赚２０万、５０万港元。
    
    当年的香港房地产泡沫属于典型的房地产投资泡沫。当初的香港，房地产价格持续飞涨，人们寄希望于一种虚无缥缈的预期，一个劲儿地置房投资，甚至当月租金收入低于月供时也不例外。
    
    最终的结果是，金融危机致使经济泡沫破灭，房屋租赁市场需求一路下降，房租收入与月供差距日益拉大……香港楼价从１９９７年最高峰开始持续下跌，到非典时期累计跌幅已达６５％，港人财富蒸发了２．２万亿港元，平均每个业主损失２６７万港元，负资产人数达到１７万人。
    
    政策失误教训值得汲取
    
    专家指出，香港经济长期不景气，楼市低靡，香港特区政府的房地产政策失误也是主要原因之一。
    
    在特区政府成立的前６年里，香港人处于通缩、失业、“负资产”的困境中。但实事求是地说，这是港英政府在上世纪９０年代上半期制造房地产、股市泡沫和经济转型不力的直接后果，是亚洲金融危机触发了一场痛苦的结构性调整，相信任何人当特首都无法改变这一过程。但政府在房地产政策方面的失误，是给中低收入家庭推出的居者有其屋的计划，它在亚洲金融危机已经爆发后推出却事与愿违，加大了楼市下滑的幅度和经济调整的难度。
    
    亚洲金融危机爆发后，香港楼价大跌、资产贬值使有产人士的资产大幅缩水，并造就了１０多万个负资产家庭。他们由于当初购买的房屋市场价格，已低于拥有人就该房屋向银行的借贷余额，造成“资不抵债”，陷入困境。而在１９９７年高峰期卖楼套现者的财富存量，在通缩的环境下不减反增。财富大调整使香港社会结构发生重大变化，本来作为社会主体的中产阶层迅速缩小，无产阶层和负资产阶层不断扩大，社会稳定的基础遭到削弱，艰苦创业的风气和精神日渐消失，社会分化现象日趋严重。不论大事小事，都很难在理性的基础上达到共识，社会难以宁事。
    
    到２００３年，面对不断下跌的香港房地产市场，特区政府不得不“出招”：停止卖地、暂停铁路土地招标、限建公屋、停售停建居屋、增置业贷款、停止混合发展计划、停售公屋、放宽租驻权管制和放宽炒楼措施。目的是力图使香港从跌跌不休的楼市和萎靡不振的通缩困境中走出来，使市民对香港未来的楼市和经济前景增强信心。
    
    香港的经验教训表明，房地产泡沫往往产生于经济快速增长、通货膨胀阶段，而且同金融、税收、外汇政策的过于宽松有关；而房地产泡沫破灭却于金融、税收、外汇政策的突然、长期收紧或股市、经济增长的突然跌落相关。对于房地产泡沫，既不要推波助澜，也不要猛然地挤压以导致其破裂。对于房价快速上涨，温和地挤压、逐步地收敛应是明智之举。

前事不忘，后事之师。内地中央抑制房价乏术，而地方政府只图近利不顾长远。一切的繁荣都是崩溃的伏笔。