主题：房价涨或跌，都是一个问题！
- 发表于2011-03-28
地方政府将房价调控目标设定为控制增幅，政府誓把房价调低以顺民意。调控政策继续模糊纠结，开发商既是热锅里的蚂蚁，也是风箱里的老鼠。
媒体近日报道的中海地产北京花乡项目，在不确定的市场预期下，陷入了定价困境。房价跌势预期，比调控政策本身更可怕。
本轮调控的最大特点在于调控目标表述清晰，政策叠加，调控靴子不落地，其实质是利用市场预期为政策效果争取筹码。
房价看涨：理性预期或让调控政策失效
房地产市场是典型的预期主导型市场，预期决定着短期房价的下跌或上涨。
政策初始，开发商、客和刚需消费者都需要一段时间来消化政策，在市场的表现是消费者短期观望，开发商和客顶住压力，双方势均力敌，形成僵持局面。
由于政府和地方政府政策诉求目标不一致，起初建立的政策模型开始发生变形，政策执行效果难到位。调控失效的根源在于地方政府和开发商动摇了政策模型，使得房价走势总是朝对刚需消费者不利的方向移动。短暂的市场平衡被打破，压抑的刚需消费者呈羊群效应集体冲进市场，房价形成报复性反弹。
理性预期：房价上涨的根源是货币、信贷增长太快，地方政府财政依赖，土地太快。因此，理性预期认为房价跌很难。人们根据政策和市场情况的变动修正自己的预期，理性预期或让调控政策失效。
房价看跌：政策组合拳招招诛心
需求层面：限购令打击了性需求，部分刚需也被压制，连续的加息让消费者的决策压力增大，需求衰减。
供给层面：2009年下半年，房地产趋向过热，中海正是在2010年1月成为北京的“新”。进入2011年，这些新项目相继上市，形成一个短期供给的峰值。如果像以往一样死扛，未来将逐步进入库存增长阶段，从供过于求形成对房价涨势的压制。
本轮调控，伴随着抑制通货膨胀和经济结构转型的整体目标，调控与货币、财政政策并行，市场预期很难再被某一方胁持，中海的定价困境便是一个典型的案例。
大规模保障房的建设，既避免房地产突然失血导致的政府财政休克，又能保障刚需的替代性供给。同时，国土部对“”严控，让政府的孩子——央企都出现了心旌动摇，而中小开发商由于信贷政策从紧，融资渠道受阻，更是面临资金链断裂的风险。
政策叠加的效用开始显现，以往选择死扛的开发商，这次可能真的有点“扛不住”了。
房价涨或跌，双手互博难定输赢
房价涨？房价泡沫的破裂将危及中国的金融安全、经济安全和国家安定。这已经似乎成为了大家的共识。涨无可涨！
房价跌？房地产作为支柱产业的地位既不是一日形成的，也不可能一日消亡。跌无可跌！
有数据可以证明：国内房地产业每增加1亿元，其他23个相关产业就将相应增加投入1.479亿元，在增加国民生产总值和提升就业率上，有其无可比拟的巨大。且不说中国房地产与银行的信贷关联以及与地方政府的财政关联，从国民经济的角度看，房价大幅下降，必然导致房地产业及其关联产业的萎缩，就业受到影响。虽然目前国内新能源、新材料、节能环保等六大新兴产业正在形成新的动能，但在短期内要代替房地产是不可能的。经济结构调整不可能一蹴而就。
因此，地产观察者许子枋判定：政府之手和市场之手在双手互博，双手互博难定输赢，但唯一肯定的结果，就是双手互博会消耗中国经济的内力！
房价已经失去了的预期支撑，对于大型房企，需要平滑利润率，防止销售大幅下滑引起业绩大幅波动，可通过促销，调整价格降低存货。对于中小开发商，回笼资金，快速上岸可能是最安全的办法。
对开发商来说，调控靴子不落地，跌势预期比调控政策更可怕，销量衰减比价格走低更可怕。
对刚需消费者来说，担心房价大涨，悲观为时过早！判断房价，乐观没有理由！
- 发表于2011-03-28
是啊
但问题太大啦
关系到国计民生啊
- 发表于2011-03-28
确实是个问题啊
- 发表于2011-03-28
顶
- 发表于2011-03-28
- 发表于2011-03-28
