主题：铁路南苑小区业主大会议事规则

铁路南苑小区业主大会议事规则

第一章   总则
第一条 为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》和有关法律、法规的规定，结合铁路南苑小区（以下简称“本物业”）的实际情况，制定本规则。
第二条 本业主大会是本物业全体业主对物业实行自治管理工作的群众性组织，代表和维护本物业全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第三条 本业主大会由本物业全体业主组成，自首次业主大会合法召开之日起成立，并设立业主委员会为执行机构。
第四条 本业主大会、业主委员会接受物业管理行政主管部门的管理、监督、指导。
第二章 业主大会的议事方式
第五条 业主大会议事是指业主大会对议案的表决。
第六条 业主大会的议事方式分为会议方式和书面方式两种。会议方式即集体讨论的形式，书面方式即书面征求意见的形式。
第七条 业主大会由小区内的全体业主组成，是小区内全体业主对共有财产行使权利的最高权力机构。
第八条 业主大会每年召开一次，于每年的6月份举行。
第九条 业主大会由业主委员会负责召集和主持，业主委员会主任为业主大会主席。
第十条 符合法定比例的业主提议召开业主大会临时会议的，应当向业主委员会递交下列文件：
1、提议召开业主大会的业主的签名文件；
2、能够证明签名的业主符合法定比例的文件；
3、有具体的需要业主大会表决的议案文件；
4、缺少其中一项文件的，视为未提议。
第十一条 业主委员会召集业主大会时，应将业主大会举行的时间、地点和将付诸业主大会表决的议案在会议召开15日以前通知小区全体业主。
第十二条 业主为自然人的，应本人出席业主大会。举行业主大会时，业主未满十八周岁的，由其法定代理人或法定代理人的委托代理人出席业主大会；业主为法人、合伙组织或其他组织的，法定代表人（或负责人）或其委托代理人出席业主大会。
第十三条 铁路南苑小区为单元式结构的住宅楼，每栋楼的业主可以共同委托 1名代理人（业主代表）出席业主大会。
业主代表大会等同于业主大会。
第十四条 业主委员会可以提出议案。20%以上的业主联名，可以提出议案。
业主联名提出议案的，应在业主大会举行的15日以前向业主委员会提出；业主联名提出的议案，业主委员会应当受理并提交业主大会表决。逾期向业主委员会提出议案的，业主委员会可以不予受理。
第十五条 业主委员会或业主联名可以提出的议案包括：
（1） 关于罢免业主委员会委员的议案；
（2） 关于本物业管理区域建设的议案；
（3） 关于解除业主委员会与物业管理企业签订的委托合同的议案；
（4） 关于物业管理费的议案；
（5） 关于修改《业主公约》、《业主大会议事规则》的议案；
（6） 其他需要业主大会表决的议案。
第三章   表决程序
第十六条 议案由业主委员会交付业主大会表决。业主大会会议应当有小区内持有1/2以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经入会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经小区内全体业主所持投票权2/3以上通过。
第十七条 符合法定比例的业主提议召开业主大会临时会议，业主委员会没有召集，或者在自提议之日起三个月内没有形成业主大会决议的，或者20%以上的业主联名向业主委员会提出的议案，业主委员会无正当理由拒绝受理或未提交业主大会表决的，20%以上的业主联名可以将议案提交全体业主表决。业主在书面文件上的签名达到形成业主大会决议的法定比例的，等同于业主大会决议。
业主联名未达到20%以上的，业主大会决议无效。
第十八条 业主大会可以采用下列形式征求、回收业主意见，进行表决：
1  设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主或业主代表将意见投入投票箱内，经业主大会统计汇总；
2  派专人派发、回收意见：由业主委员会或业主大会筹备组组织有关人员逐户派发，回收业主意见，经业主大会统计汇总。
第十九条 已送达给业主的业主大会议事内容以及相关选票，业主在规定的时间内不反馈意见或不提出赞同、反对、弃权意见，视为没有不同意见，认同业主大会议事内容。
第四章   业主投票权
第十九条 业主按一户一票行使投票权。一个房屋所有权人为一户。房屋为两人以上共有的，共有人为一户。
第二十条 代理人的投票权为其本人的投票权与其委托人的投票权之和。
第五章   业主委员会
第二十一条 在业主大会闭会期间，业主委员会是物业管理区域内共有财产的管理者，在《业主公约》授予的职权范围内代表全体业主对共有财产行使权利。
第二十二条 业主委员会委员人数为13人，每组团至少一人，由业主委员会主任1人、副主任2人和委员10人组成；业主委员会主任为业主委员会的负责人；首届业主大会选举9名委员，待其他组团入住后，补充委员4名。
第二十三条 业主委员会每届任期四年；四年期满，重新选举。
第二十四条 业主委员会委员候选人产生程序：
1、 业主委员会委员候选人应当符合下列条件：
a、本小区内具有完全民事行为能力的业主；
b、遵守国家有关法律法规；
c、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
d、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
e、具有一定组织能力；
f、具备必要的工作时间；
2、10人以上的业主联名可以推荐一名候选人；
3、业主委员会委员是下一届业主委员会委员候选人。
4、业主推荐的候选人应在业主大会举行之日5日以前持业主联名推荐的推荐信、本人的身份证明、简历和联系方法向业主委员会申请候选人登记。业主推荐的候选人逾期申请登记的，业主委员会有权拒绝登记。
5、业主推荐的候选人申请登记没有逾期，而业主委员会拒绝登记的，应当向申请人说明拒绝登记的理由。业主委员会受理业主推荐的候选人的登记申请的，应向申请人出具已经登记的证明。
6、成为提名候选人的须经选举筹委会资格审查、综合素质审核、各组团平衡后，提出正式候选人名单，提交有选举权的业主正式选举。
第二十五条 业主委员会委员选举程序：
1、业主委员会换届选举工作由换届选举筹委会执行，筹委会应在选举日15日以前接受业主（选民）登记，并进行业主（选民）资格审查，之后要张榜公布并向全体业主（选民）送达选票。
2、换届选举筹委会可酌情安排候选人向业主大会作简短的竞选演说。
3、各候选人作完竞选演说后，业主委员会应及时提请业主大会对该候选人进行投票。
4、所得赞成票在前13名的候选人当选为业主委员会委员。
5、因故不能举行业主大会的，业主委员会应在任期届满15日以前发出受理候选人登记申请的公告。
公告期满，业主委员会应将符合申请登记条件的全体候选人的身份证明、简历、联系方法和选票以公告或其它方法送达小区全体业主。
第二十六条 业主委员会自选举产生之日成立。
第二十七条 业主委员会主任由业主委员会按业主委员会委员人数的过半数选举产生。
第二十八条 业主委员会行使下列职权：
1、执行业主大会决议；
2、召集和主持业主大会；
3、向业主大会提出修改《业主公约》、《业主大会议事规则》的议案或其它议案；
4、管理物业、公共维修基金和专项维修基金；
5、委托物业管理企业、律师事务所、会计师事务所、评估师事务所（公司）、公证处等中介机构，行使委托合同中的权利、履行委托合同中的义务并承担法律责任；
6、雇佣业主委员会工作人员并决定其报酬，行使劳动合同中的权利、履行劳动合同中的义务并承担法律责任；
7、制定和执行小区的管理制度。
8、当业主违反《业主公约》、业主大会决议、业主大会制定的基本管理制度、或业主委员会制定的管理制度时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任。
9、在共有财产受到损害时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼的程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任。
10、《业主公约》赋予的其它职权。
第二十九条 业主委员会主任行使下列职权：
1、召集并主持业主委员会会议；
2、执行业主委员会决议；
3、签署业主委员会制定的管理制度。
第三十条 业主委员会议事规则： 
1、业主委员会会议应有全体委员参加；业主委员会做出决议由业主委员会过半数通过；业主委员会委员本人不能列席会议的，可以委托其他委员代为表决。
赞成票和反对票相等时，业主委员会主任有两票投票权。
2、业主委员会应对会议所议事项做出的决定制作会议记录，出席会议的委员和记录员应在会议记录上签名。
3、业主委员会应对业主委员会的决议承担责任；业主委员会的决议违反法律、法规、规章，或超越《业主公约》和本章程授予的职权致使业主委员会遭受财产损失的，参与会议的委员应对业主委员会负赔偿责任，但在表决时曾表明异议并记载于会议记录的，该委员可以免除责任。
第三十一条 业主委员会不得向任何人借款或为任何人提供担保；不得从事任何投资活动。
第三十二条 业主委员会委员罢免程序
1、在业主大会期间，20%以上的业主联名提出罢免议案，出席业主大会的50%以上的业主通过，即可罢免业主委员会主任或委员。
2、在业主大会闭会期间，20%以上的业主联名提出罢免议案，全体业主的50%以上通过，即可罢免业主委员会主任或委员。
3、业主委员会主任或委员因违法、越权或渎职行为而被罢免的，业主委员会不给以任何补偿；给业主委员会造成财产损失的，业主委员会应追究其赔偿责任。
4、因业主委员会主任或委员被罢免而形成的业主委员会的缺额应按本规则规定的选举程序选举产生。
5、业主委员会主任被罢免的，副主任代行主任职责；业主委员会主任由补选后的业主委员会按业主委员会委员人数的过半数选举产生。
第六章 经费与印章管理
第三十三条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。
经费的筹集由业主按每年计划开支分摊。
经费的开支包括：业主大会、业主委员会的会议费；有关人员的补贴；刻制印章、挂牌费；必要的日常办公费用。
经费的使用情况应每年度以书面形式在本物业内公告，接受业主的质询。
第三十四条 业主大会和业主委员会的印章按照有关法律法规和业主大会、业主委员会的授权使用，由业主委员会主任负责管理。
违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第七章 附则
第三十五条  本规则经南苑小区第一次业主大会通过后生效，并报济南市市中区物业行政主管部门备案。
第三十六条  本议事规则的解释权归铁路南苑小区业主委员会。